Roma, 19 febbraio 2025 – Si è svolta stamattina l’audizione dei rappresentanti di Invimit SGR S.p.A. in Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale (presieduta dal Sen. Bagnai), in merito all’indagine conoscitiva sulle politiche di investimento e valorizzazione del patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali.
Per la società sono intervenuti il Presidente, Mario Valducci, e l’Amministratore Delegato, Stefano Scalera.
Nel suo intervento, il Presidente Valducci ha presentato una rassegna fotografica di alcuni immobili conferiti alla SGR particolarmente evocativi riguardo alla tipologia di beni che la Società è chiamata a valorizzare. Date le condizioni di abbandono in cui versano da anni e la difficoltà nel progettare una loro rimessa in funzione, Valducci ha definito questa tipologia di immobili, che quasi sempre sono di proprietà pubblica, come “buchi neri” delle città italiane.
“Ho illustrato questa rassegna di immobili perché credo che, quando parliamo di voler offrire un contributo alla soluzione dell’emergenza abitativa per anziani autosufficienti, studenti, famiglie e lavoratori fuori sede, sia opportuno partire dagli immobili pubblici che sono abbandonati. L’attività di rimessa in funzione di questi immobili può essere fatta solo da una SGR statale. Nessun imprenditore privato, infatti, si assumerebbe il rischio di affrontare un oneroso iter urbanistico (in termini di tempi e risorse) per conseguire poi un rendimento del 3-4%. L’ultimo aspetto su cui intendo soffermarmi è la necessità di riforme e modifiche normative che consentano a Invimit SGR di accelerare i tempi al fine di operare in tempi ragionevoli”.
Stefano Scalera, AD di Invimit SGR, è intervenuto per illustrare il modus operandi della Società, gli obiettivi del suo operato e le difficoltà legate ai costi in termini di tempo e risorse cui la SGR deve farsi carico nell’iter di valorizzazione degli immobili:
“Riposizionare un immobile pubblico in disuso da anni, per portarlo all’attenzione del mercato, implica la necessità di grandi attività di manutenzione e di regolarizzazione urbanistica. È qui che entra in campo Invimit SGR, in quanto il mercato oggi valuterebbe come un costo quel tipo di immobile, o di area, mentre noi lo facciamo per il suo valore potenziale. Noi interveniamo per correggere questa asimmetria, assumendoci i costi necessari a rigenerare il patrimonio e renderlo disponibile. Il percorso che fanno gli immobili nella ricerca della loro nuova funzione è una linea concava che parte da un momento di ribasso, in cui ci sono molti costi, per poi risalire esponenzialmente. Noi percorriamo la prima parte di questa traiettoria, per portare il valore dell’immobile a crescere di valore. La differenza tra Invimit e altri Enti che vendono il proprio patrimonio è che noi non usciamo dall’operazione nel momento in cui il valore dell’asset cresce, perché trasferiamo il bene in un veicolo gestito da soggetti privati restandone partecipanti. Lo facciamo in quanto non vogliamo perdere il valore che si genera (anche grazie all’intervento di capitali privati), quando la curva del valore sale e si intercetta l’interesse del mercato. Questo è lo schema della missione REgenera, che abbiamo avviato grazie al supporto del MEF (nelle due sue articolazioni: Dipartimento Economia e Cabina di regia sull’immobiliare) e che ha il vantaggio di attirare il mercato su immobili che non erano attraenti, date le condizioni in cui ci erano stati conferiti. La correzione della curva del valore ha per la SGR costi ingenti: da un lato per l’attività amministrativa di regolarizzazione degli immobili (nessuno degli immobili che riceviamo dagli Enti pubblici ha il fascicolo immobiliare in regola) e dall’altro per l’attività di investimento necessarie alla rimozione di eventuali – e spesso presenti – abusi e bonifiche.
Invimit, in questo modo, dà al concetto di “valorizzazione” il suo vero significato, molto diverso da quello di mera vendita.
Dato che la prima parte del nostro lavoro ha un costo a fronte di rendimenti bassi, dobbiamo anche fare degli investimenti che diversifichino il rischio. E lo facciamo negli immobili in locazione alla PA, che ci garantiscono entrate regolari. Un’operazione che aveva le caratteristiche di stabilità dei flussi e di rendimento era quella cui abbiamo lavorato per l’acquisto in blocco (con uno sconto del 20% rispetto al valore di mercato) di una serie di immobili locati alla PA. Non è stato possibile concludere tale operazione, che avrebbe generato un rendimento dell’8%, per la mancata sottoscrizione delle quote da parte dell’Ente che avrebbe dovuto farlo. Abbiamo ora ripreso le interlocuzioni perché è nell’interesse dello Stato rientrare nella proprietà di questi immobili, dato che il privato spesso non fa le necessarie manutenzioni alle sedi istituzionali che lì sono ospitate.
Inoltre, la rinuncia a un’operazione con un rendimento dell’8% ci preclude la possibilità di portare a termine altre operazioni di impatto sociale, che avrebbero un rendimento più basso. potenzialmente compensate da una a rendimento più alto.
Il MEF sta ragionando su modifiche normative e amministrative piccole ma di grande beneficio per l’operato della SGR, da portare all’attenzione del Parlamento”.
Qui il video integrale dell’audizione e i documenti allegati